Tous sujets

[Christophe]

Il n'est pas déconnant que le locataire paie des loyers plus élevés si c'est compensé par des économies sur les factures énergétiques.
ça ne restreint pas l'accès aux plus précaires ça revient au même.
Et niveau santé et confort ça change la vie, il y a d'autres retombées positives pour la collectivité.
Pour compenser les obligations aux proprios je pense qu'il faut aussi en parallèle leur permettre de virer les locataires indélicats sans que ça prenne des années.

 

[dim74200]

Alors oui pour le locataire la dépense est la même pour un confort supérieur, mais si le loyer est plus élevé l'accès est plus compliqué puisque le revenu nécessaire est calculé sur le loyer et non sur les dépenses total. Donc les refus de dossier seront plus nombreux.

 

[Grigou]

Ayant pour épouse une propriétaire loueuse en meublé de tourisme d'une sorte de passoire thermique (à confirmer le jour où le DPE aura été fait), je lis avec amusement les réactions de ceux qui défendent les propriétaires, avec toujours les mêmes arguments.
En gros : si on nous embête on ne louera plus, alors que le marché est déjà très tendu.
C'est la réaction du puissant, ou disons plutôt du loueur petit rentier qui ne pense qu'à son fric.
En tout cas il ne pense pas à la gabegie énergétique et à l'avenir de l'humanité. Bref c'est un petit rentier qui aura toujours de bons arguments pour défendre son petit intérêt.

 

[dim74200]

Non c'est la réalité du marché car malheureusement c'est le propriétaire qui à le pouvoir, les locataires étant obligés de se loger. Ce n'est pas du tout de la défense du propriétaire mais la réalité de la situation. Le but du propriétaire est d'être rentable, si ça ne l'est plus il arrêtera, et dans la majorité des cas, les locataires se voient refuser le financement s'ils veulent racheter le bien.

On est d'accord que le rentier pense à son intérêt, c'est pour ça qu'il se lance là dedans.
Bien sûr que si on les embête ils ne loueront plus, ils ne le font pas pour s'amuser, et tant pis s'ils perdent de l'argent à la fin de chaque mois.
Qu'est-ce qui les motiverait à perdre de l'argent chaque mois ?

 

[Astrix64]

Ce n'est pas simple ni pour le locataire ni pour le propriétaire.
Je connais très bien la situation sur une maison à coté de chez moi.
Mais il ne faut pas se faire de fausse idée, le propriétaire ne retrouvera jamais son investissement si c'est pour de la location.
Un propriétaire fera les travaux pour lui même pour son bien être perso et par attachement à son bien.

La rénovation énergétique de la maison de 145m² a couté 91000€ et fera économiser au locataire 1510€ / an.
L'état lui autorise d'augmenter le loyer de 900€, mais avec 2600€+900€ tu n'as plus de locataire.
Résultat il faut 60 ans pour "rentabiliser" si tu ne loues pas et que t'y loge, et "jamais" avec un locataire.

 

[ziocar]

Malheureusement, les lois ne prennent pas en compte de nombreux aspects. Certes, certains propriétaires, surtout ceux qui possèdent plusieurs biens et souhaitent en tirer un grand profit, pourraient assumer les coûts de la rénovation, mais ne le font pas.
Il y a aussi ceux qui, par exemple, ont déjà un prêt hypothécaire sur leur maison et héritent ensuite d’un appartement, mais ne peuvent pas se permettre de le rénover. Ils ne le louent donc pas, ce qui engendre uniquement des dépenses, ou bien ils le vendent, peut-être à un prix inférieur à sa valeur.
Comme le dit @Astrix64 : "Ce n'est pas simple ni pour le locataire ni pour le propriétaire".
À mon avis, il faut toujours regarder des deux côtés.

 

[dim74200]

Oui et il faut différencier, comme tu le dis @ziocar, les "gros" propriétaire qui peuvent vivre que de ça, et ceux qui on réussi à avoir un ou deux logements pour préparer l'avenir.

 

[Grigou]

Pauvres propriétaires-loueurs, à vous lire leur vie est si difficile qu'il vaudrait mieux parfois être locataire !
Du moins la vie des "petits", pas des multi-propriétaires qui arrivent à ne vivre que de ça.

Je persiste à ne pas avoir cette vision. J'ai longtemps été locataire à Paris faute de pouvoir acheter le genre d'appartement que je pouvais par contre louer, et je sais très bien que financièrement parlant, il vaut toujours mieux être loueur que locataire ! En tout cas en France.

Mais je suis assez d'accord avec @Astrix64 sur le fait qu'il sera difficile et très long de récupérer l'investissement dans une isolation. Mais que par ailleurs, cet investissement augmente d'autant (voire plus) la valeur du bien. Il faut se lever tôt pour vendre un bien classé E ou F au même prix qu'un classé A ou B ! Un investisseur ou un futur occupant n'en voudra qu'à condition que le prix soit assez bas pour qu'il puisse ensuite financer la rénovation. Donc la rénovation n'est pas "à perte".

Je mets des guillemets car en supposant qu'on n'augmente que très peu le loyer suite à rénovation, on continue tout de même à encaisser un loyer conséquent chaque mois ! C'est juste le bénéfice (encaissements moins dépenses incluant l'amortissement de l'investissement) qui va diminuer pendant de nombreuses années. De plus, je suis moins calé en fiscalité des revenus fonciers qu'en celle des revenus de location meublée, mais je suppose que l'investissement se déduit du bénéfice d'une manière ou d'une autre, ce qui fait diminuer l'IR pour longtemps et atténue la "perte" ?

En tout cas je n'associerai jamais mes larmes à celles des loueurs, quels qu'ils soient. Tous ces corporatismes qui ne veulent voir que les contraintes qui touchent leur corporation sans considérer le bien-être global d'un pays nous feraient crever, s'il n'y avait pas de temps en temps des politiques pour dire que ce sera comme ça, et pas autrement ! (ça s'appelle la Loi)

 

[dim74200]

Personne dit que leur vie est difficile, tu comprend ce qui t'arrange.

Le sujet n'est même pas là, c'est juste que logement est un milieu tendu en France, et qu'en tapant toujours sur les propriétaires le nombre de logements locatif ne sera ni moins chère ni plus nombreux, c'est de ça qu'on parle.

 

[Astrix64]

Cependant, je pense que cette situation n'arrangera pas la vie des locataires.
Les investisseurs/rentiers se tourneront tous vers la bourse où le rendement est largement supérieur et les fonds bien plus disponibles.
Les propriétaires qui louaient car ils ont hérité de leur parents vont donc vendre.
Les locataires vont pouvoir/devoir (car plus de location) acheter (s'ils ont les moyens), ils seront content, mais auront froid et cela leur coutera cher, sans compter que ceux qui doivent déménager régulièrement (<10 ans) vont perdre de l'argent (frais de notaire...la location coute moins cher)
Les autres qui n'auront pas les moyens, n'auront pas de locations disponibles et dormiront dans leur voiture (mais non c'est trop cher et trop taxé).

 

[FoLuxo]

Quant au chauffage électrique Joule, mollo mollo quand même puisqu'il provoque les pics de demande lors des vagues de froid qui nécessitent le soutien de centrales très émettrices !

Alors non. C'est une idée reçu très fausse à plusieurs niveaux.

Les pics de demande en question sont en forte baisse depuis 2011 (ordre de grandeur : 15 à 20% de baisse, chiffres ici). En parallèle de la demande qui baisse, le parc de production électrique ne fait que croître - on ajoute chaque année de l'EnR en France, et des EnR + interconnexions en Europe. Le fait d'assurer la pointe de conso avec du fossile en France n'est globalement plus vrai depuis longtemps ; et même en tenant compte d'un complément de quelques % de gaz pour faire l'électricité de pointe, un chauffage électrique, par effet Joule (bof) ou par pompe à chaleur (mieux), est très très largement meilleur en termes d'émissions que le gaz ou encore plus le fuel.

Par ailleurs, un fait très bien documenté mais peu connu parce qu'on n'a pas envie d'y croire : d'un point de vue émissions, et économique, il est très largement plus rentable d'électrifier d'abord le chauffage que d'isoler le logement. Si on part d'une passoire thermique chauffée au fossile, si on veut optimiser la dépense et les émissions, il vaut mieux en première étape passer à une passoire thermique chauffée avec une pompe à chaleur, qu'une maison isolée avec un chauffage fossile. C'est moche, et tous les anti-nucléaires et les gaziers soutiennent le contraire : "c'est le bon sens monsieur : quand on a froid on ferme la fenêtre avant de changer le chauffage !". Sauf que "fermer la fenêtre" coûte un pont et est quasi impossible à rentabiliser...

 

[FoLuxo]

Mais que par ailleurs, cet investissement augmente d'autant (voire plus) la valeur du bien

Effectivement en lisant le message de @Astrix64 j'ai été surpris par le raisonnement : l'investissement dans une rénovation énergétique n'est pas fait à perte, il en reste un gros % dans la valeur du bien... Et heureusement sinon il n'y en aurait effectivemement aucune.

Oui et il faut différencier, comme tu le dis @ziocar, les "gros" propriétaire qui peuvent vivre que de ça, et ceux qui on réussi à avoir un ou deux logements pour préparer l'avenir.

L'ennui c'est que les propriétaires de plus de 2 logements ont globalement seulement14% des logements. Autrement dit si on veut s'attaquer au problème des maisons louées mal isolées, ça va être dur de ne pas s'occuper des 86% des propriétaires qui ont 1 ou 2 logements...

 

[Grigou]

Personne dit que leur vie est difficile, tu comprend ce qui t'arrange.

Le sujet n'est même pas là, c'est juste que logement est un milieu tendu en France, et qu'en tapant toujours sur les propriétaires le nombre de logements locatif ne sera ni moins chère ni plus nombreux, c'est de ça qu'on parle.

LE sujet, c'est un article de presse qui parle des obligations des propriétaires, repris par @ziocar dont je t'invite à relire le post.
A partir de là, chacun a exprimé un point de vue avec un angle de vue différent, je le reconnais volontiers.
Mais LE sujet n'est pas forcément TON sujet. Ni le mien

 

[Christophe]

Alors non. C'est une idée reçu très fausse à plusieurs niveaux.

Les pics de demande en question sont en forte baisse depuis 2011 (ordre de grandeur : 15 à 20% de baisse, chiffres ici). En parallèle de la demande qui baisse, le parc de production électrique ne fait que croître - on ajoute chaque année de l'EnR en France, et des EnR + interconnexions en Europe.

Oui mais cette augmentation du parc, si faite en éolien et pv, n'est pas là par grand froid au coeur de l'hiver (journées courtes, anti cyclone et hop).
Merci pour ce lien mais j'ai tout de même du mal à y voir à première vue une baisse si notable de pics.

Le fait d'assurer la pointe de conso avec du fossile en France n'est globalement plus vrai depuis longtemps ; et même en tenant compte d'un complément de quelques % de gaz pour faire l'électricité de pointe, un chauffage électrique, par effet Joule (bof) ou par pompe à chaleur (mieux), est très très largement meilleur en termes d'émissions que le gaz ou encore plus le fuel.

Oui.

Par ailleurs, un fait très bien documenté mais peu connu parce qu'on n'a pas envie d'y croire : d'un point de vue émissions, et économique, il est très largement plus rentable d'électrifier d'abord le chauffage que d'isoler le logement. Si on part d'une passoire thermique chauffée au fossile, si on veut optimiser la dépense et les émissions, il vaut mieux en première étape passer à une passoire thermique chauffée avec une pompe à chaleur, qu'une maison isolée avec un chauffage fossile. C'est moche, et tous les anti-nucléaires et les gaziers soutiennent le contraire : "c'est le bon sens monsieur : quand on a froid on ferme la fenêtre avant de changer le chauffage !". Sauf que "fermer la fenêtre" coûte un pont et est quasi impossible à rentabiliser...

Du point de vue du particulier qui regarde sa rentabilité financière à court voire moyen terme en ne regardant QUE la dépense pour assurer une température donnée au thermomètre, oui dans pas mal de cas.
Après du point de vue global si on électrifie tout sans isoler la demande explose (je doute que le réseau apprécie, en bout de ligne en bousie profonde ,après avoir remplacé par des grilles pains des chaudières qui avalent 5000L de fuel/an (si les gens ont les moyens sinon ils ne chauffent pas et ce ne sera pas mieux en effet joule)).
Et on a toujours des passoires inconfortables et malsaines. Va falloir choisir entre chauffer la baraque ou charger la batterie de 90kWh du suv du voisin.

 

[FoLuxo]

j'ai tout de même du mal à y voir à première vue une baisse si notable de pics

Plus clair comme ça ? Passage du pic annuel de 80 à 102 GW entre 2001 et 2011, et depuis 2011 descente à 85 GW. 2024 a continué sur cette tendance à la baisse : 86 GW.

Après du point de vue global si on électrifie tout sans isoler la demande explose (je doute que le réseau apprécie, en bout de ligne en bousie profonde ,après avoir remplacé par des grilles pains des chaudières qui avalent 5000L de fuel/an (si les gens ont les moyens sinon ils ne chauffent pas et ce ne sera pas mieux en effet joule)).

L'idée n'est pas de mettre de l'effet Joule, mais des pompes à chaleur, qui font de la magie : la COP. Suivant ces gens qui reprennent l'ADEME, le passage d'une mauvaise à une très bonne isolation permet de gagner 1500 € par an pour une maison. Démarrer par ce genre de travaux lourds qu'il faut rembourser pendant une ou des décennies, c'est le meilleur moyen de s'empêcher d'électrifier le système de chauffage...

Du point de vue du particulier qui regarde sa rentabilité financière à court voire moyen terme en ne regardant QUE la dépense.

T'as pas l'impression que c'est ce qui se passe ? Ne serait-ce qu'en lisant les réactions dans ce topic, plutôt peuplé de gens plus aisés que la moyenne, et probablement plus sensibilisés que la moyenne au sujet climatique pourtant...

 

[Grigou]

(suite de mon message précédent, il fallait que je déconnecte)

... et si tu veux que je parle quand même du sujet de la tension sur le logement locatif @dim74200, je poserai une simple question.
Que vaut-il mieux en matière de logement locatif ?
Le logement d'un particulier dont le but est essentiellement d'assurer un complément à son train de vie ?
Ou le logement d'un organisme public dont le but est de loger les gens au meilleur prix, sans recherche de profit ?

Perso, sans avoir fait une analyse profonde du sujet, il me semble que la seconde solution est la plus économique pour le locataire. Si les propriétaires ne veulent plus louer leur bien, qu'ils le vendent à un organisme public qui se chargera de l'isoler puis de le louer. L'avantage du public, outre la non-recherche du produit, c'est qu'il peut se permettre d'investir sur un très long terme.

 

[Dr.X]

Les économies annoncées dans les projets de rénovation énergétique sont rarement atteintes, ce qui aggrave la difficulté de les financer, même pour les offices HLM en immeubles collectifs... alors pour un propriétaire-bailleur au loyer encadré, c'est tout simplement souvent impossible. Ensuite, dans un immeuble, les travaux d'isolation thermique d'ensemble (donc les plus efficaces) sont soumis à la copropriété, en France, 25% des copropriétés sont en difficulté. Le propriétaire de bonne volonté qui serait prêt à améliorer sans rentabilité son bien, par civisme ou pour en préserver la valeur, sera souvent empêché, par une copropriété insolvable, qui rejettera sans fin les travaux à effectuer.

Pour compliquer la situation, 2024 a constaté une augmentation de 112% des procédures pour loyers ou charges impayés. Le bailleur fait face à un risque grandissant d'avoir une perte sèche de rentrées, alors qu'il a les charges de copropriété, impôt foncier et règlements d'emprunts à décaisser. Pour les 86% de petits propriétaires bailleurs, une telle situation provoque parfois leur mise en difficulté financière eux-mêmes, la situation portant généralement sur plusieurs années.

On peut comprendre la désaffection continue des investisseurs individuels en locatif, l'idée de se constituer un patrimoine pour compléter le jour venu une retraite qui représente une baisse inéluctable du revenu est nettement moins prisée, les prix d'acquisition ayant fortement monté, les loyers plutôt encadrés (passé de l'indice de la construction à l'indice de référence des loyers fabriqué exprès, lui-même désormais plafonné en dessous de l'inflation, quand c'est pas bloqué en zones tendues).

La perspective d'une part de retraite par capitalisation devrait encore accroître la migration de l'effort d'épargne des particuliers, au détriment de la détention d'immobilier locatif en direct, et la débarque des SCPI pour la détention de parts collectives ne va pas non plus dans le bon sens. Enfin, la rentabilité nette sur longue période n'est pas très intéressante, les plu-values à la revente risquent fort de ne plus être là, aujourd'hui on est sur le DPE G, mais la loi prévoit de faire de même avec le F, puis le E...tous ces logements en seront dépréciés à leur tour.

À la fin, l'État devra intervenir pour subventionner, soit le bailleur, soit les travaux, soit le locataire, mais il n'y a plus d'argent...

 

[ziocar]

@Dr.X comment te contredire, les choses ne sont jamais simples et tout le monde ne peut ni ne veut dépenser beaucoup d'argent pour rénover une maison. Comme nous le disions, les problèmes viennent des deux côtés (propriétaires et locataires) et dans un contexte comme celui-ci (politique mondiale, crises financières, guerres, etc.), il faut être très prudent avant d’"imposer" quoi que ce soit, sous peine d’aggraver une situation déjà délicate.

 

[Christophe]

Voir la pièce jointe 26847

Plus clair comme ça ? Passage du pic annuel de 80 à 102 GW entre 2001 et 2011, et depuis 2011 descente à 85 GW. 2024 a continué sur cette tendance à la baisse : 86 GW.

J'y verrais plutôt un pic des pics autour de 2011 puis un retour à la "normale", plutôt qu'une baisse. Ceci dit, ça doit baisser en moyenne avec le RC, mais le propre des pics, c'est qu'il y en a de temps en temps et qu'il faut dimensionner en conséquence.

L'idée n'est pas de mettre de l'effet Joule, mais des pompes à chaleur, qui font de la magie : la COP. Suivant ces gens qui reprennent l'ADEME, le passage d'une mauvaise à une très bonne isolation permet de gagner 1500 € par an pour une maison. Démarrer par ce genre de travaux lourds qu'il faut rembourser pendant une ou des décennies, c'est le meilleur moyen de s'empêcher d'électrifier le système de chauffage...

Tu sous entendais que même l'effet Joule faisait l'affaire avec ton "bof" !

T'as pas l'impression que c'est ce qui se passe ? Ne serait-ce qu'en lisant les réactions dans ce topic, plutôt peuplé de gens plus aisés que la moyenne, et probablement plus sensibilisés que la moyenne au sujet climatique pourtant...

Techniquement, les pac sur des passoires ou baraque peu isolées posent des problèmes : surdimensionnement à moins qu'un appoint Joule ou une relève fossile pour les pics, modèles haute température coûteux sur radiateurs avec des cop médiocres qu'il faut aller chercher sur les petites lettres de la fiche technique pour le régime de température des dits radiateurs, puissance d'abonnement stratosphérique, installateurs opportunistes et fantaisistes qui disparaissent dans l'année...
J'ai rien contre les pac, à conditions qu'elle tiennent leurs promesses.
Il faut considérer d'autres critères que la facture du propriétaire du logement. Confort, santé, dimensionnement du réseau, comportement durant les pics...
La solution "hop on met des pacs et c'est réglé" relève plus du technosolutionnisme à mon sens.

 

[Dr.X]

Il est certain qu'un projet de rénovation énergétique d'un logement requière une expertise que nombre de poseurs de double vitrage et PAC air-air ne possèdent pas, attirés par la vente de solutions vite fait - mal fait soutenues par la défiscalisation ou les primes...
Comme avec le photovoltaïque jusqu'en 2009, où le tarif de rachat permettait de monter des projets à 20,000€, dès que le tarif a été divisé par 3, le coût de la même installation est tombé à 8,000€... qui parle de l'effet d'aubaine?
Et comme très souvent, les gains réels diffèrent sensiblement de ceux affichés dans les simulations.
Avec l'interdiction de remplacement des chaudières fioul ou gaz, on va avoir une demande gonflée de solutions de remplacement, hors la PAC air-air ne sera pas partout adaptée, je pense à ma région alpine de moyenne montagne, où les constructions des années 70 et 80 sont majoritairement du chauffage central au fioul et les températures hivernales majoritairement sous les 5°, la PAC air-air risque d'être la solution de facilité, avec un rendement catastrophique à ce régime...
Nous sommes très en retard par rapport aux pays froids en terme d'expérience dans les solutions climats froids. Distributeurs et installateurs vont logiquement au plus facile, alors que bien mieux existe, à peu près personne ne le pratique chez nous, ou à des tarifs dissuasifs... l'État pourrait se mêler d'orienter ses subventions vers les meilleures pratiques, plutôt qu'arroser large sans discernement, on l'a vu avec le PHEV en véhicules d'entreprise...
Entre les bonnes intentions et les médiocres réalisations, reste le sentiment d'un certain gâchis... et d'un manque certain d'expertise dans toute la chaîne de décision - réalisation.